Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Налоговый вычет при обмене жилья

Когда платить ничего не нужно?

В обмене недвижимостью участвуют две стороны. Каждая из них одновременно является и продавцом, и покупателем, по сути. Однако уплачивать налог с дохода придется лишь одному или никому из них. Поясним. Возможны следующие варианты обмена:

  1. Без доплаты. В реальной жизни такое встречается редко, т. к. найти абсолютно равное по стоимости жилье нелегко. Если же такое произошло, то обе стороны освобождаются от уплаты налога, ведь фактически никакого дохода ни одна из них не имеет. Просто люди обменялись своим жильем.
  2. С доплатой. Этот вариант наиболее вероятен. Причем доплата может быть совсем небольшой или существенно превышать стоимость одного из объектов обмена.

Сложнее бывает, если квартирами обмениваются с доплатой. Тут у сторон возникают разные обязанности:

  • тот, кто доплатил, может получить вычет;
  • тот, кто получил доплату, может использовать налоговый вычет, чтобы уменьшить сумму налога с дохода от продажи.

Получается, право на налоговый вычет возникает у обеих сторон, но он имеет совершенно разную специфику. Разобраться в этом участникам сделки бывает нелегко.

https://www.youtube.com/watch?v=https://www.googleadservices.com/pagead/aclk?sa=L&ai=C58QJEDpQXoaLONioiQbD3ICYC6bUwe5a1fbk4e8KsJAfEAEgAGCEleyF3B2CARdjYS1wdWItNjIxOTgxMTc0NzA0OTM3MaAByrCF-QKpAhL-PmhLAmE-qAMEqgSMAk_QEvDyRVNp38X-qaawOPZYGzZv1hQK_kCqYsCrP5XZpG__ZEgUW3ro5aPUstIaWgUbIwaRygPLT7t3QddHRUMEC9oxdK_jSImely8rC4aApnk_Qf9Tc0RZTYRflB3Y8cg4fj7MChJu657KLCNNMxhVdDB8Cx4FQAfhhMVbHwDYXHN4RYTgqQZEgVkiyhyZtww1MJ52oaUpfl7C5dR5-14lndnG-4rkKnshIIyacFi1bQ4RkDjJWoXbvrqNxY9cob7Fgxi-fBc_BIyh5QErbBq6kv37mkq2_trcojEl11H2AvXZIGYDDhikgifSVpPExObrVMbLB5_nZLPODohuhZAOfE_nJswDNEHsIrKIBeWvr7AgkgUMCBIwr9632OTxmIs0kgUICBN4682YhwGSBQQIAxACoAZVgAeez_qGAZAHBKgHqNIbqAe2B6gH4M8bqAfp1BuoB7bXG6gHjM0bqAfy2RuoB9XOG6gHgcYbqAeYzhuoB6vFG6gH3s4bqAe_1RuoB8LaG5IIC05CWmpqa3NON3k40ggICIDBgKACEAGxCZ8_S5kTSQQjyAkXuBP___________8BsBQDwBUB2BUB&num=1&cid=CAASFeRoSubCNuH_mPfsewLTa5bDVAVEBQ&sig=AOD64_2HhqMc1t-LA63c1wJL_785ORPikw&adurl=http://www.youtube.com/watch%3Fv%3DNBZjjksN7y8&ctype=21&video_id=NBZjjksN7y8&client=ca-pub-6219811747049371

Особенности получения налогового вычета при обмене квартиры

С фактической точки зрения мена не является деятельностью по извлечению дохода, если речь не идет о мене с доплатой. Происходит передача друг другу эквивалентного имущества, а доходов как таковых здесь нет.

Но юридически мена делится для каждой стороны на 2 части:

  • отчуждение, т. е. реализация, своего имущества;
  • приобретение, т. е. покупка, имущества другой стороны.

Из этого вытекают следующие налоговые последствия:

  • за продажу своей квартиры нужно платить НДФЛ при определенных условиях;
  • за продажу квартиры можно уменьшить базу обложения на сумму вычета или расходов;
  • за покупку квартиры можно получить имущественный вычет.

Вычет при продаже по договору мены

Каждая из сторон является и продавцом, и покупателем. Реализация имущества подлежит подоходному налогообложению согласно ст.209 Налогового кодекса России. Базой для начисления НДФЛ является стоимость объекта мены, о чем сказано в ст.39, 209 и 210 НК РФ.

Но в ст.217 НК РФ предусмотрено освобождение для граждан при соблюдении одного из следующих условий:

квартира подарена близкой родней, унаследована, приватизирована или получена от рентодателя до 2016 года;

  • квартира куплена до 2016 года и между ее покупкой и продажей прошло более 3 лет;
  • квартира подарена близкой родней, унаследована, приватизирована или получена от рентодателя после 2016 года и после одного из перечисленных событий прошло более 3 лет;
  • квартира куплена после 2016 года и между ее покупкой и продажей прошло более 5 лет.

Но тем, у кого таких условий нет, в рамках ст.220 НК РФ можно воспользоваться одним из 2 способов уменьшения базы:

  • вычет при продаже недвижимости — до 1 000 000 рублей;
  • расходы на приобретение этой недвижимости.

Первая операция из договора мены: продажа за 2 300 000 рублей. Это база обложения. Если считать по ней, то НДФЛ составит: 2 300 000 × 13% = 299 000 рублей.

Однако можно применить вычет, его максимальный размер — 1 000 000 рублей. База: 2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000. НДФЛ: 1 300 000 × 13% = 169 000 рублей.

А можно уменьшить базу на величину расходов. Андреева купила эту квартиру за 2 200 000. База: 2 300 000 — 2 200 000 = 100 000. НДФЛ: 100 000 × 13% = 13 000 рублей. Это оптимальный вариант.

Андреева должна не только заплатить эту сумму в бюджет, но и сдать перед этим декларацию 3-НДФЛ.

Вычет при покупке по договору мены

При обмене каждая сторона является и покупателем. За покупку жилья налог платить не нужно, естественно. Напротив, законодательство в целях поддержки граждан, приобретающих новое жилье, предлагает помощь — возврат уплаченного ранее НДФЛ. Максимальный размер возврата: 260 000 рублей, это 13% от максимального размера вычета за покупку — 2 000 000 рублей.

Продолжим рассматривать пример с госпожой Андреевой. Ее расходы составили 2 500 000 рублей — налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой учитывает и стоимость меняемого имущества и размер доплаты. Но вычет равен 2 000 000, больше использовать невозможно.

Для получения вычета нужно указать в декларации 3-НДФЛ основания для получения вычета. Эта будет та же декларация, в которой вы пишите сведения о продаже, но в другом листе показываете покупку.

Имущественным вычетом за покупку можно покрыть НДФЛ за продажу. В случае Андреевой это будет так:

  1. Она должна заплатить 13 000 за продажу по договору мены.
  2. Ей подлежит возврат в размере 260 000 рублей. Будем считать, что она возвращает всю сумму за год, хотя такое бывает редко.
  3. В итогах декларации произойдет взаимозачет: 260 000 — 13 000 = 247 000 рублей к возврату.

Заполнить декларацию при покупке квартиры по договору мены вам поможет статья «Образец и пример заполнения декларации 3-НДФЛ на налоговый вычет при покупке квартиры»

Как рассчитать налогооблагаемую базу


В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ доходы налогоплательщика, используемые для расчета налогооблагаемой базы, могут быть выражены в денежной или натуральной форме. Обмен жилыми объектами как раз и будет являться доходом, полученным в натуральной форме.

При этом если одна сторона передала жилплощадь с доплатой, то второй стороне необходимо включить в налогооблагаемую базу стоимость жилища и размер дополнительно полученных денег.

При расчете налогооблагаемой базы также учитывается кадастровая стоимость объекта. На основании п. 5 ст. 217.1 НК РФ, если цена продажи объекта ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0.7, то НДФЛ рассчитывается исходя из кадастровой оценки, умноженной на 0.7.

Что такое налоговый вычет при покупке квартиры

Под понятием налоговый вычет за квартиру согласно законам РФ, в сфере налогообложения, подразумевается государственная льгота, предоставляемая гражданину и налоговому резиденту России при приобретении квартиры.

Если у вас недвижимость куплена с использованием средств банка, обязательно прочитайте «Вычет при покупке квартиры в ипотеку»

Общая информация

Давайте немного окунемся в историю.

Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.

Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).

Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.

После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.