Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Как выселить квартирантов досрочно

С чего начать

Решать вопрос выселения квартирантов нужно с правильной оценки ситуации. В разных обстоятельствах разными будут и действия. Ключевой вопрос – имеется ли на руках заключенный с жильцами договор найма или аренды.  Если контракт отсутствует, выселение из квартиры пройдет быстрее и проще.

Если соглашение имеется, нужно обратить внимание на следующие факты:

  • истек ли срок соглашения;
  • какие основания для расторжения указаны в тексте;
  • не прописано ли в соглашении особых индивидуальных условий, касающихся выселения жильцов, которых нужно обязательно придерживаться.

Важно! Отсутствие договора найма квартиры удобно только при принудительном выселении. В других случаях без него не обойтись. Например, когда нужно взыскивать причиненный квартире ущерб или возмещать убытки затопленным соседям снизу, контракт станет центральным доказательством по делу.

Законы, защищающие собственника жилья

Все взаимоотношения между квартиросъемщиком и арендодателем (собственником жилья) регламентируются Гражданским Кодексом РФ, а именно главой 35 этого Закона. Она обязывает обе стороны, которые заключают сделку о найме жилья, оформить договор аренды, где оговариваются права и обязанности каждой из сторон, а также другие моменты вплоть до мельчайших подробностей, чтобы впредь избежать многих недоразумений и возникновения спорных вопросов.

Независимо от того, насколько был тщательно продуман договор и был ли он составлен вообще, иногда возникают такие ситуации, когда собственник квартиры по тем или иным причинам пожелал выселить своих квартирантов. В случае, когда жилье сдавалось на основании договора найма, владелец недвижимости должен руководствоваться Законом РФ и условиями досрочного расторжения договора, прописанными в этом же самом документе. Для досрочного расторжения договора найма по инициативе арендодателя должны быть весомые аргументы, полный список которых прописан в статье 293 ГК РФ.

Можно ли выселить квартирантов с детьми и без детей зимой

В случае с муниципальным жильем, когда граждане проживают в квартире по договору социального найма, картина немного другая: в этом  случае собственником жилого помещения является муниципалитет, который не может выселить нанимателя в зимнее время года. Здесь все логично. В основном по договору социального найма живут малоимущие семьи, которым довольно проблематично быстро подыскать новое жилье, а в зимний период выгнать людей на улицу, когда им некуда пойти, недопустимо.

Риски и основания для выселения из квартиры

Первое, на что следует обратить внимание, — это как был оформлен договор аренды. Договор может быть оформлен письменно, с указанием  прав и обязанностей каждой стороны и обязательным прописыванием  дат заселения и выселения из квартиры, а может быть устная договоренность, которая не будет учитываться в случае подачи иска в суд арендодателем или арендатором.

Выселение жильцов из квартиры в случае оформления договора

Даже регулярная плата за проживание, оформление договора аренды, может не избавить от необходимости выселить арендатора, если квартиранты:

  • использовали помещение не по прямому назначению;
  • причинили материальный ущерб в виде поломки мебели, техники, реконструкции , перестройки жилья без согласия с арендодателем;
  • нарушают правила проживания и мешают соседям;
  • не платят арендную плату.

Но и в таких случаях не просто выселить неугодных жильцов, если время выселения происходит до срока.

Вы должны действовать в рамках закона Российской Федерации, который защищает как ваши права, так и права квартирантов, выселить  их досрочно возможно исключительно в судебном порядке.

Определите квартиросъемщикам  время на устранения  нарушений. Может достигнуть согласия и устранить возникший конфликт получится, не прибегая к крайним мерам.

Выселение жильцов, проживающих без договора

Когда помещение сдается в аренду без заключения письменного договора, а только на основе устных договоренностей, выселение квартиросъемщиков может пройти по желанию арендодателя в любой момент путем отмены аренды, если:

  • жильцы оказались проблемными, дебоширами;
  • не платят вовремя за жилье;
  • нарушают законодательство РФ;
  • иные причины, на которые укажет арендодатель.

Только не приходите в отсутствие квартирантов и не врезайте другие дверные замки, ручки, вас могут в дальнейшем обвинить в пропаже имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

Как можно законно выселить квартирантов?

В общем виде процедура выселения квартирантов представляет собой уведомление арендаторов о прекращении договорных обязательств, проведение окончательного расчёта и освобождение квадратных метров от личного имущества временно проживающих жильцов. Наличие или отсутствие договора проявляется в виде некоторых тонкостей, представленных в таблице.

Вид аренды

Арендодатель

Арендатор

Без договора В любой момент может предложить освободить помещение Может съехать без объяснения причин и предварительного уведомления
С договором Обязаны соблюдать условия подписанного соглашения

В случае несогласия оной из сторон спорный вопрос решается путём судебного разбирательства:

  1. Составление иска с требованием освободить жилплощадь.
  2. Подготовка доказательной базы.
  3. Защита интересов в ходе судебного заседания.

Без договора

В отсутствие подписанного арендного соглашения владелец жилья имеет полное право расторгнуть устную договорённость в одностороннем порядке, используя разные методы:

  • прямо высказать свои намерения квартирантам, озвучив срок исполнения;
  • поднять квартирную плату;
  • поменять замок на входной двери;
  • пригласить участкового для фиксации состояния помещения и помощи в выселении упорствующих квартирантов;
  • направить исковое заявление в суд.

С договором

При наличии подписанного обеими сторонами соглашения об аренде возможно только два варианта выселения:

  • в связи с окончанием срока действия договора – если не подписан новый контракт;
  • досрочно:
    • нарушение существенных пунктов договора:
      • несистематическая оплата проживания;
      • нарушение правил проживания – шум, антисанитария, порча имущества;
    • признание дома аварийным или подлежащим расселению.

Решение о выселении отправляют заказным письмом в виде написанного в свободной форме уведомления, в котором отражают следующие факты:

  1. Персональные данные сторон договора.
  2. Причину выселения.
  3. Срок исполнения.

Если арендаторы откажутся съехать добровольно, то на помощь можно призвать полицию или обратиться в суд.

Нормативное регулирование

Законодательство защищает права собственника и лиц, вступивших с ними в гражданско-правовые отношения. Особенности подписания и расторжения договора прописаны в ГК РФ. Стороны имеют право устанавливать условия проживания, в том числе основания для выселения.

На основании ст. 687 ГК расторжение соглашения аренды возможно:

  • по желанию квартирантов;
  • по желанию владельца жилого помещения;
  • на основании решения суда, если имеются спорные моменты.

В статье также упоминается, что право продлить договор об аренде имущества есть только у нанимателя.

Согласно ст. 687 ГК одностороннее расторжение договора может осуществить исключительно арендатор, уведомив собственника о выселении за 3 месяца.

В ст. 98 ЖК есть предупреждение о систематическом нарушении жильцами спокойствия соседей. Если принимаемые меры не имеют эффекта, на основании ст. 293 ГК данную жилплощадь могут продать с публичных торгов.

Принудительное выселение квартиросъемщиков без обращения в судебные органы расценивается как самоуправство. Согласно КоАП наймодатель облагается штрафом 100-300 руб. Если действия владельца недвижимости нанесли вред имуществу жильцов, то, согласно ст. 167 УК его оштрафуют на сумму до 80 тыс. руб. или арестуют на срок до 6 мес. Собственнику, применившему насилие или угрожавшему о его применении относительно квартиранта, на основании ст. 330 УК грозит арест на 6 месяцев-5 лет.

Статья 687 Гражданского кодекса РФ «Расторжение договора найма жилого помещения»

Статья 98 Жилищного кодекса РФ «Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан»

Статья 293 Гражданского кодекса РФ «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение»

Статья 167 Уголовного кодекса РФ «Умышленные уничтожение или повреждение имущества»

Статья 330 Уголовного кодекса РФ «Самоуправство»