Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Как продать квартиру без выписки

Подготовка, или с чего начать продажу квартиры

Современный рынок недвижимости развивается динамично, предлагая всем участникам широкие возможности, поэтому реализовать недвижимость без посредников по силу практически каждому.

В процессе подготовки, необходимо расставить ключевые приоритеты и цели, которых вы желаете добиться при осуществлении сделки:

  • Получение максимальной прибыли. Это, по-прежнему, одна из основных целей продавца. Выручить хорошие деньги за продажу квартиры можно, тщательно подготовив помещение, собрав все документы и проведя грамотные переговоры с потенциальными покупателями;
  • Сжатые сроки реализации. Если вы желаете быстро продать недвижимость, это может негативно повлиять на размер конечной прибыли. Но многие продавцы сталкиваются с такой необходимостью по ряду личных причин (переезд в другой регион или страну, покупка другой квартиры, нужда в наличных и пр.);
  • Корректное проведение сделки. Без выполнения этого пункта достижение первых двух целей практически невозможно.

Чтобы реализовать недвижимость легальным путем, соблюдая необходимые условности, следует тщательно подготовиться к обращению в соответствующие органы и собрать все требуемые документы.

Нюансы

Самостоятельная продажа квартиры — процесс выгодный, как минимум по двум причинам:

  1. Вы не выплачиваете комиссию за риелторские услуги. Обычно она составляет от двух до пяти процентов от стоимости продаваемой недвижимости, что довольно много. Однако если гражданин решит платить нотариусу при продаже квартиры, который возьмет документооборот под свой контроль, затраты возрастают;
  2. Вы контролируете все этапы сделки и можете вносить коррективы на свое усмотрение.

Если вы сомневаетесь в персональной компетенции, то сделку по продаже квартиры без посредников лучше не начинать.

Обратитесь к профессионалам хотя бы для проведения основных этапов процедуры (оценка недвижимости и пр.), ведь преимуществ не мало:

  • При грамотном подходе время на оформление сделки сокращается;
  • Оценка стоимости недвижимости будет максимально точной;
  • У вас будут юридические гарантии, так как вы получаете на руки заверенные документы от экспертов;
  • Сам процесс продажи жилья для вас упрощается.

Подготовка к продаже квартиры включает несколько этапов:

  • Собрать пакет нужных документов;
  • Оценить недвижимость;
  • Провести косметические ремонтные работы в помещении;
  • Найти потенциальных покупателей;
  • Осуществить презентацию квартиры;
  • Заключить сделку, составив предварительный договор;
  • Зарегистрировать права на собственность;
  • Получить деньги за сделку.

Сбор документов

Продажа жилья невозможна, если не предоставлено соответствующее количество документов. Их перечень может меняться, но на текущий момент в пакет обязательных актов входят:

  • Документы, являющиеся подтверждением личности (паспорт, свидетельство о рождении);
  • Акт, являющийся подтверждением права на недвижимое имущество;
  • Заверенное нотариально согласие на сделку, предоставленное вторым супругом, если квартира входит в перечень совместно нажитого в браке имущества;
  • Выписка из домовой книги;
  • Выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения о недвижимом объекте;
  • При наличии проведенных работ по перепланировке квартиры – пакет документов из БТИ;
  • При наличии несовершеннолетнего гражданина в лице владельца собственности – разрешение, выданное органами опеки;
  • При посредничестве третьего лица – доверенность на продажу;
  • Бумаги, служащие свидетельством отсутствия коммунальных и налоговых долгов.

Специалисты риелторского дела также советуют предварительно перед тем, когда будет проведено оформление продажи квартиры, выписать из нее всех, зарегистрированных на жилплощади физических лиц. Практика показывает, что «освобожденная» недвижимость является более привлекательной в глазах покупателей.

Определение стоимости недвижимости

Существует ряд работающих и вполне легальных способов проведения оценивания жилья, каждый из которых зависит от желаемых сроков и целей сделки по продаже:

  • Дилетантский. Составьте опись параметров вашей квартиры и, найдя аналогичные предложения на тематических виртуальных площадках, проведите сравнительный анализ стоимости. Это наиболее доступный, но и достаточно неточный метод;
  • Интернет. Найдите онлайн-калькулятор и, введя нужные параметры вашего жилья, вы получите автоматически рассчитанную стоимость объекта. Такие приложения доступны бесплатно, они быстро работают, но определение цены на недвижимость также будет приблизительным;
  • Обращение в учреждение, предлагающее услуги по оценке недвижимости (саморегулируемые организации). Выданные ими свидетельства имеют короткий срок актуальности, поэтому такая практика мало распространена;
  • Классический, или обращение к риелторам. За услугу придется заплатить определенную сумму, однако полученные данные будут наиболее точными, так как риелторы оперируют реальными данными.

Если вы хотите провести процедуру оценки самостоятельно, учтите, что для соискателей наиболее важны следующие критерии:

  • Количество комнат;
  • Общая площадь помещения;
  • Состояние квартиры и самого дома в целом;
  • Окружающая инфраструктура;
  • Расположение, район.

Чтобы этапы сделки по продаже жилья были максимально упрощены, не следует фальсифицировать предоставляемые о квартире данные или нарушать законодательные нюансы сделки любым образом.

Косметический ремонт

Быстро продать квартиру без ремонта можно, но так вы вряд ли получите максимальную выгоду для себя. Если ремонт в помещении проводился давно, а состояние обстановки и коммуникаций неудовлетворительно, цена может опуститься до критического предела.

В перечень минимальных мер входят: побелка стен, смена обоев, обновление напольного покрытия. Обязательно приведите в порядок сантехнические коммуникации – это один из первых факторов, способных испортить все впечатление от квартиры.

Также позаботьтесь о следующих условиях:

  • Перед визитом потенциальных покупателей уберите в подъезде;
  • Проследите, чтобы домофон и лифт работали;
  • Вынесите из квартиры ненужные предметы и стройматериалы.

Первое визуальное впечатление крайне важно. Если клиентам квартира не понравится внешне, убедить их совершить сделку по покупке будет крайне сложно.

Поиск клиентов

Один из самых распространенных способов привлечь потенциального покупателя – дать объявление на тематические сайты. Это действенная методика, но у вас нет гарантий, что на объявление не откликнутся мошенники.

Чтобы оно сработало в принципе, учтите следующие моменты:

  • Фотографии помещения делайте с выгодных ракурсов, используйте профессиональную или полупрофессиональную технику для фотосъемки;
  • В тексте объявления укажите все достоинства квартиры. Используйте короткие и емкие фразы, соблюдая баланс между разговорным и официальным стилем;
  • Составляя текст, подумайте, на что бы вы обратили внимание, если бы сами находились в поиске квартиры. Не стоит считать потенциального покупателя глупцом, поэтому будьте честны.

Разместить объявление можно не только в Сети, но также базах крупных риелторских агенств. Это потребует инвестиций, но так охват потенциальной аудитории будет выше.

Презентация недвижимости

Правильно представить подготовленное к продаже жилье не так просто. Уборка и приятная фоновая музыка – это еще не всё. Многое зависит от ваших переговорных навыков.

Продумайте, что может спросить у вас потенциальный покупатель, какие претензии он вправе предъявить и почему. Составьте список аргументов, говорящих в пользу покупки, и смело их называйте.

Соблюдайте следующие правила при общении с потенциальными покупателями:

  • В разговоре не концентрируйте внимание на недостатках помещения или района, а делайте акцент на безусловных достоинствах;
  • Если покупатель пытается снизить цену, предложите бонуса в виде бесплатно оставленной мебели либо другие условия;
  • Будьте готовы к тому, что клиенты потребуют представить доказательство срочной выписки из квартиры. Также не отказывайтесь, если просят предъявить и другие документы.

При презентации сохраняйте дружелюбность. Если клиенты слишком напирают, а вы пока не готовы к уступкам, просите о вторичной встрече.

https://www.youtube.com/watch?v=https://www.googleadservices.com/pagead/aclk?sa=L&ai=CZ8Co8PBPXq-hPMnk6gSFtILoAunzobVai8HRqvAKsJAfEAEgAGCEleyF3B2CARdjYS1wdWItNjIxOTgxMTc0NzA0OTM3MaABqLqGlAOpAvyrWf-nrVA-qAMEqgSJAk_Q8kf1X5hc9LxOa8OOg6C9dIsHcZncM7Vcrmklem–jX0TYVHWBZ7cwv_Ju5wIy-Y6cwkXiNU_BzWHer7TdS3hJzKX4oG4vXcV20wyPK_T7x0seGpb0PyMvwPLAVIpWWi6mXl_pomBfFPQJizJVWsJPunvNhoONMaUwuSoqF5WFGTYvGWHhHykWacquHus2Bi5S3dtj2BuHrr6uQgxQek0lMZP9JvFaAytbdQ6L2lYGSAyAEx5R-CcIwuU7pCGENhGmEEkpeOxqCKeO0PSCnd4ku7JK22VOuwYc56s7K1Y0NrTQtshk8ULad67tgdmXItzOpsTPdoMAXMGKBonyq0IIhE_81wpawmIBZWG3s4DkgUMCBIwyLWEzd-kpexPkgUHCBN4iumYbJIFBAgDEASgBlWAB8DF-WuQBwSoB6jSG6gHtgeoB-DPG6gH6dQbqAe21xuoB4zNG6gH8tkbqAfVzhuoB4HGG6gHmM4bqAerxRuoB97OG6gHv9UbqAfC2huSCAtUOWlWSmZtaEdzZ9IICAiAwYCgAhABsQl-w55EaU8ktMgJF7gT____________AbAUA8AVAdgVAQ&num=1&cid=CAASFeRoSFbBK4XnV-fOnpIQv5y08RhqqA&sig=AOD64_3yLOrR33F1GV3_4yezSbE4Lo9kUA&adurl=http://www.youtube.com/watch%3Fv%3DT9iVJfmhGsg&ctype=21&video_id=T9iVJfmhGsg&client=ca-pub-6219811747049371

Как продавать: самостоятельно или с помощью риелтора

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Способ №1. Выписаться путем прописки на новое место жительства или пребывания

Важно! Если Вы хотите выписаться и прописаться в одном городе, то заранее выписываться необязательно. Можно просто прописаться на новом месте жительства и Вас сами выпишут с прежней квартиры. Но сам процесс выписки и прописки обычно занимает 14 дней и максимум 30 дней, а если Вы хотите прописаться в другом городе, то это может затянуться в 2-3 месяца.

Некоторые паспортные столы по новому месту жительства не хотят сами выписывать граждан с прежнего места регистрации и отправят Вас для начала выписаться, но в этом случае их действия неправомерны. Пригрозите прокуратурой за самоуправство. Обычно помогает. И если Вы не хотите «заморачиваться» с этой ситуацией, то можете сначала выписаться — ниже инструкция.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Инструкция для граждан, не состоящих на учете в военкомате

Если Вы являетесь собственником/одним из собственников квартиры и не состоите на учете в военном комиссариате, то вот инструкция:

  1. Явиться в паспортный стол по новому месту жительства, заполнить заявление по форме №6 с отрывным талоном. Заполнить необходимо, как и верхнюю часть “Заявления о регистрации по месту жительства”, так и нижний отрывной талон “Заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства” (кликните по названиям заявлений, чтобы скачать образец). Бланки дадут в паспортном столе, а образцы заполнения также есть на информационном щите в паспортном столе. В верхней части заявления указывайте данные о новом месте жительства , а в нижней части о прежнем.

    Работнику паспортного стола представить (советую представить как оригиналы, так и ксерокопии):

    • паспорт РФ;
    • документ, подтверждающий право собственности на жилье, в которое хотите прописаться. С 2017 года документом, который подтверждает право собственности на любую недвижимость, является Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (в нашем случае на квартиру). Свидетельства о регистрации права собственности теперь отменены и не выдаются с июля 2016 года. Вот ссылка на инструкцию получения данной выписки;
    • домовая книга, если регистрируетесь в частный дом.
  2. Работник паспортного стола проверит заявление и поданные документы, заберет паспорт и назначит день его получения. Обычно, оформление происходит за 14 дней и максимум до 30 дней.
  3. В назначенный день забрать паспорт со штампом о выписке с прежнего места жительства и прописке на новом. Вы выписаны и прописаны.

Инструкция для граждан, состоящих на учете в военкомате

Важно! Часто в паспортных столах утверждают что, перед оформлением выписки и прописки граждан, состоящим на учете в военном комиссариате, им необходимо сначала сняться с учета с прежнего военкомата и встать на учет в новом. Это отдельная тема для споров, т.к. по закону только после смены места жительства или пребывания военнообязанным необходимо заниматься учетом в военных комиссариатах. Можете грозиться обращением в прокуратуру на таких работников за самоуправство. Обычно помогает.

Если паспортный стол согласился заниматься Вашей выпиской и пропиской, то выше (нажмите на ссылку) уже есть порядок в этом случае. Но если Вам откажут в регистрации и Вы не хотите тратить свое время на споры и суд, инструкция такова (некоторые пункты взяты из инструкции выше):

  1. Явиться в паспортный стол по новому месту жительства, заполнить заявление по форме №6 с отрывным талоном. Заполнить необходимо, как и верхнюю часть “Заявления о регистрации по месту жительства”, так и нижний отрывной талон “Заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства” (кликните по названиям заявлений, чтобы скачать образец). Бланки дадут в паспортном столе, а образцы заполнения также есть на информационном щите в паспортном столе.

    В верхней части указываете данные о новом месте жительства, а в нижней части о прежнем.

    Работнику паспортного стола представить (советуем представить как оригиналы, так и ксерокопии):

    • паспорт РФ;
    • документ, подтверждающий право собственности на жилье, в которое хотите прописаться. С 2017 года документом, который подтверждает право собственности на любую недвижимость, является Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (в нашем случае на квартиру). Свидетельства о регистрации права собственности теперь отменены и не выдаются с июля 2016 года. Вот ссылка на инструкцию получения данной выписки;
    • военный билет или удостоверение гражданина, подлежащего призыву на военную службу (далее прописной).
    • домовая книга, если регистрируетесь в частный дом;
  2. Работник паспортного стола заполнит карточку регистрации по форме №9 и передаст ее Вам. Также забираете свои документы вместе с заявлением по форме №6.
  3. Далее необходимо сняться с учета в прежнем военкомате и встать на учет в новом (если военкомат один, то просто “переадресоваться”).
    1. Обратиться в военкомат по прежнему месту жительства и оповестить о желании сняться с учета. Там подписываете заявление установленного образца на основании следующих документов: паспорт РФ; военный билет или прописной; заявление с паспортного стола по форме №6; карточку регистрации граждан по форме №9.

      После подписания заявления, работник военкомата поставит штамп о снятии с учета в военном билете (или прописном) и в карточке регистрации. Вы сняты с военного учета.

    2. Необходимо встать на учет в военкомате по новому месту жительства. Процедура такая же – подписываете заявление и представляете: паспорт РФ; военный билет или прописной; заявление с паспортного стола по форме №6; карточку регистрации граждан по форме №9; документ, подтверждающий право собственности на жилье, в которое хотите прописаться. С 2017 года документом, который подтверждает право собственности на любую недвижимость, является Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (в нашем случае на квартиру). Свидетельства о регистрации права собственности теперь отменены и не выдаются с июля 2016 года. Вот ссылка на инструкцию получения данной выписки.

      После подписания заявления, работник военкомата поставит штамп о постановке на учет в военном билете (или прописном) и в карточке регистрации. Вы встали на военный учет.

  4. Опять обратиться в паспортный стол и представить: паспорт РФ; военный билет или прописной с новыми штампами об учете; заявление с паспортного стола по форме №6; карточку регистрации граждан по форме №9; документ, подтверждающий право собственности на жилье, в которое хотите прописаться; договор основания; домовая книга, если прописываетесь в частный дом;
  5. Работник паспортного стола после проверки поданных документов, заберет заявление, карточку регистрации граждан, паспорт и назначит день его получения. Обычно, оформление происходит за 14 дней и максимум до 30 дней. Если же прописываетесь в частный дом, то в домовой книге внесут соответствующую запись и поставят штамп.
  6. В назначенный день прийти в паспортный стол за паспортом со штампами о выписке с прежнего места жительства и о регистрации на новом. Вы выписаны и прописаны.

Если Вы собираетесь выписаться и прописаться не в своей квартире, но в одном же городе, то вам подходит порядок регистрации в чужой квартире.

Содержание

Законодательная база

Ситуация, когда нужно продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, ставит собственника в неприятное положение.

Не зная правовых норм, некоторые граждане отказываются от попыток реализовать недвижимость. Однако, законодательство, на вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, отвечает утвердительно.

Этот случай регулируется кодексами России: Гражданским, Жилищным, Семейным.

Статья 292 ГК России однозначно фиксирует возможность реализации имущества с зарегистрированными лицами.

Согласно норме, смена собственника, прекращает действие прав пользования зарегистрированных в объекте недвижимости членов его семьи. 31 статья ЖК России дублирует право собственника продавать жилье с обременением.

Опираясь на эти статьи закона, юридических препятствий к совершению сделки нет. Однако покупатели недвижимости приобретают такую собственность неохотно. Сумма сделки может быть существенно занижена.

Связано это не только с волокитой по выписке формальных жильцов. В законодательной базе есть исключения для некоторых категорий граждан. Покупатель боится стать обладателем имущества, из которого он не сможет выселить посторонних лиц ни юридически, ни физически.

Первое, что порекомендуют собственнику добросовестные специалисты по продаже недвижимости в подобной ситуации – договориться с прописанными лицами.

В случае отказа последних от добровольного снятия с регистрационного учета, владельцу недвижимости предложат выписать их через суд.

Причины

Зачем выписка при продаже?

Любого покупателя больше привлекает юридически «чистая» квартира, то есть такая, в которой никто не прописан, а если проверить историю, то не окажется и тех, кто в настоящее время зарегистрирован и проживает по другому адресу, как, например, осужденные и отбывающие срок.

«Чистая» жилплощадь вызывает больший интерес покупателей, потому что, приобретя ее, можно сразу же вселяться и даже регистрироваться всем семейством, то есть не предвидится осложнений с выпиской людей, не затрудняющих себя приведением документов в порядок.

Желая избежать судебных разбирательств, каждый покупатель будет давить на продавца, требуя немедленного аннулирования учета по адресу продающейся жидплощпди.

О том, можно ли выписать человека из квартиры без его ведома, если он там не проживает, как выписать бывшего мужа или бывшую жену после развода, а также о том, можно ли выписать осужденного или инвалида, вы можете узнать из наших статей. Читайте также об особенностях выписки умершего человека.